価格帯と条件に合う
最も気に入った工務店と仮契約しよう

最も気に入った工務店と仮契約
このページでは、これまでカタログ比較やモデルハウス見学を行い、とても気に入った工務店さんと契約に向けて動き出す際のお得な手順やオススメ手法を記載いたします。

仮契約は契約と言っても、まずは担当者と設計士とあなたのご家族で数回のお打合せを行い、「理想通りの設計」ができるよう細かく詳細を決めていく工程のことで、正式な「建築工事請負契約(以下、本契約という)」ではありません。その設計書に書かれた間取りや仕様、設備に装飾などの一切を含んだ設計プランに対するお見積書が手元に届くことになります。その設計書とお見積りの価格に納得すれば、実際にマイホーム建築に係る一切の工事を依頼する本契約となります。

とても、とても大事なページになっていますので、是非最後まで一読しておいて下さい。
本当に良い建物を少しでもお得に手に入れたい方なら必見の内容です。

仮契約でミスすると取り返しのつかない失敗・後悔に・・


工務店とプランニング契約

仮契約は本契約ではありませんので、実際にその住宅メーカーで建てなくても問題ありません。

ただし、仮契約は本当に気に入っている工務店とだけ締結するようにして下さい。
なぜなら、仮契約には契約金が発生します。
契約金は工務店やハウスメーカーによって料金がまちまちなため、一概にいくらとは書けないものの、相場としては10万円程度となっています。(このページでは仮契約料金は10万円と仮定して記していきます。)

もしその住宅メーカーでプランニングを進め、本契約に至らなかった場合は仮契約時にお支払いした10万円は返金されません。プランニング料金だと思って割り切りましょう。

そして、当サイト「みんなの工務店リサーチ」がオススメする手法(結論)を先に書いてしまうと、

最も気に入ったベスト3社と同時進行で仮契約を結ぶ

この手法をオススメいたします。

なぜ複数社と仮契約する?

工務店品質競争価格競争
1社につき10万円程の契約金が必要となる仮契約。なのに何故複数社と仮契約を進める必要があるのか解説致します。

現時点では「えーっ!3社と仮契約すると余分に20万円もかかるなら、1社でいいよ!」という方もいると思います。
もちろん否定はしません。1社で全てに満足する素晴らしい住宅メーカーと担当者及びプランに出会えたのであれば、それは幸運です。

一方で、その1社のプランが本当に大正解なのか不安な人もいると思います。1社しか知らずに順当に家を建てたとしても、後から様々な疑問が生じます。

もっといいプラン案が出せる工務店はなかったのか…
もっといい住宅性能の工務店はなかったのか…
同じ価格帯ではほかにどんな家を建てられたのだろうか…
ご近所の家がとても素敵…。どこで建てたのだろう…。

お家を建ててから、こういう思いに悩まされる人は非常に多いです。

実は、こう思ってしまった瞬間にご自身の大切なマイホームに対して疑心的な気持ちに長期間苛まれることになります。これは家を建てた人でないとわからない経験かもしれません。

要は、仮契約した工務店が3社ならば、その3つの最終プランから最適なものを1つだけ選ぶという行為が行えます。1社だけの場合は、出来上がった設計図のまま建てなければなりません。より満足できそうなお家を選ぶことができません。
また、1社だけで仮契約を進めていく場合、お打合せをしていく内に思い描いていたようなプランにならなかったり、担当者や会社の対応に不信感を抱いてしまったり、会社の経営状況に不安がある…などの理由で精神的不安になることは多々御座います。そういった不安な状況のまま家づくりを進めることもなくなります。

あなたはより良いものを選択し、
よりお得に手に入れたいのではないでしょうか?

仮契約から本契約に移る前に、もう一度、より理想に近い、より住宅性能の良い、より好みな建物を選ぶべきであり、価格に関しても納得したものを選択するべきであります。これを行うには複数社との仮契約が必要になってくるわけです。

それに、マイホーム建築は一生に一度の非常に高額な商品をローンを組んで購入する訳ですから、たったの1%総工費が安くなるだけでお給料の数か月分に相当します。

同じ工法、同じ仕様で、同じ要望を組入れた間取りの競合相手がいれば、住宅メーカーも「弊社で決めて下さい!」とお値下げ交渉が捗ります。また、質に関しても同じく、建材や建具・設備に有料オプションまでグレードアップを行い競合との差別化や特典を提案してくることも多くなります。例えばシャッターが手動だったものが電動式になったり、断熱材のグレードUPが無償になったり等の有償オプション(数十万円~数百万円)のサービスを受けられることが御座います。

仮契約を結ぶということは、最終的な間取りや仕様、搬入設備や装飾、理想の条件など、ありとあらゆる決定事項が落とし込まれたその住宅メーカーでの「設計図」「お見積書」が完成し、お手元にある状態がゴールになります。

この設計図とお見積書の2つを1つのセットとし、合計3つのセットがあなたのお手元にある状態。これを通称「相見積もり」と言います。相見積もりは、より良いものをお得に買うための「鉄則」になります。住宅のお値引きや有償オプションのサービスは相見積もりを3セット程ご用意することで必然的に交渉率が高くなります。

家づくりにおいて、
相見積もりは必須テクニック



相見積もりは住宅のみならず、様々な高額商品購入の際に用いられるディスカウントテクニックになっています。
例えば、お車の購入や家電購入、各種保険、引っ越し業者など実に様々な消費行動で利用されています。比較サイトや一括見積サイトなども大人気です。amazonや価格.comなどが象徴的で、商品比較や価格比較するサービスは世界中のみんなが利用しています。

でも住宅では商品や価格を比較しない?
ウン千万円もする商品ですから、必ず比べて選びたいところでしょう。そういう話をしています。

注文住宅は、これから新たに設計をして建てるもの。現時点では商品の形無く、価格も決まっていません。
仕様や設備、装飾などがほぼ同じ仕様のもので各社の見積もりを出さなければ価格が分かりませんし比較もできません。
だからこそ、同じような商品でも各社によって商品と価格に大きな差が出ます。利益追求型の会社を選んでしまった場合は、極端に言えばチープな商品を高く買わされることになりますし、逆にお客様の満足度を最優先に考えたコスパに優れる会社も御座います。

あなたのご家庭にとって、お家の【デザイン】【間取り】【住宅性能】【価格】【保証】など、トータル的に「良い!」と判断するに至れるには、各社と仮契約を結び「設計図」と「お見積り書」が手元になければ、最終プランや価格は比較対象がないため判断できませんということです。

家づくりは、まずお勉強をして知識を得て、かつ知識を持った上で様々なものを比較・見学して、心から「この工務店が良い!」と確信を持って本契約に進むべきです。それほどまでに高額な商品であり、今後長年お付き合いしていく大切なお住まいであり、長期間の返済義務が生じるものであります。

よく学びよく比較し、厳選した会社を見学して最も好みな3社を最終プランと価格までじっくり真剣に検討する。これが後からクヨクヨと後悔をせず、さらにはトータル的に大満足なプランと納得の価格でマイホーム建築を行える術になります。

ですから、最も気に入ったベスト3社と同時進行で仮契約を結ぶことで、
後悔や失敗したと思うことを最大限減らし、
より良いモノを、よりお得に契約できる

ことから、この手法を推奨させていただいている次第です。
お手数かけますが、必ず覚えて実行してみて下さい。

複数社との仮契約は本当にお得なのか

工務店お得に契約
ここまでで、大体の重要事項は解説しましたのでご理解いただけているかと存じますが、実際に1社だけで仮契約を進めた場合と、3社同時進行で仮契約を進めた場合のできることできないことと、”お得になる金額”や”サービス”をおおよそのイメージで比較してみましょう。

相見積もりでお得になる金額

1社の場合3社の場合補足
仮契約金-10万円-30万円仮契約金に含まれる設計費用やお打合せ代、資料作成費など
設計図1プラン3プラン最終的な間取り図、仕様書などの設計図面
見積書1プラン3プラン仕様や要望、細かな装飾や建材などをすべて指定した後の各社見積書
選択肢なし3社の中から1社選べる1社の場合は選択肢がない一方で3社の場合は設計プランと価格を見比べて、最適なものを選べる
ディスカウント10~50万円程度50~500万円程度競合会社のお見積書があることで、各社妥結できる価格を探る
有償オプション基本なし30~300万円程度会社の方針上ディスカウントが厳しい場合は、有料オプションを無料で付けてくれる場合も
差引割引額0~40万円程度20~470万円程度ディスカウントまたは有償オプション代金の無料サービスどちらか大きい数字から仮契約金を差し引いたもの
※上記割引額は体験談や事例を参考としたイメージです。値引き額を保証するものではありません。※建物価格2500~4000万円を想定しているため、金額にブレが生じています。

上表のようなイメージを持っていただければ概ね間違いはないでしょう。

結論としては、3社同時進行の仮契約は、3プランから選択することが出来る時点で20万円多く支払いをする価値があり、
価格競争と品質競争、オプション付与などで20~500万円程お得になるというのが相場ですから、まず間違いなくやった方がよろしいと思料いたします。

稀にローコスト住宅メーカー3社に絞った相見積もりで、「ディスカウントに応じてくれない!」という方がいますが、ローコスト住宅メーカーはそもそも薄利多売で利益率が少ないため、「100万円値下げして」とお願いするのは無理難題なのです。そういった場合はお得にならない場合も御座います。(建物価格2000万円以下に多い)

住宅メーカーの利益率のお話


余談になりますが、一般的なマイホームを建てるにあたり、大手ハウスメーカーで建てるか、それとも地域密着型の工務店で建てるか悩まれる方が多くいらっしゃいます。それぞれの利益率から鑑みるに、余程お金に余裕がある世帯でなければ、私どもは工務店で家を建てる選択肢をオススメいたします。

それは何故かというと、大手ハウスメーカーをはじめとし、小さな街の工務店まで、住宅ビルダーは法人格ですからあらかじめ必要な粗利益率は会社単位で決められています。会社ごとの利益率はここで公表してしまうと角が立ち、また削除依頼などが来ますゆえに行えませんが、大手ハウスメーカーと中規模工務店の粗利益額を独自に調査してみたところ、おおよそのイメージとしては下図のような粗利益率となっています。
ハウスメーカーと工務店の利益率
すべての会社をリサーチした訳ではないですが、大手ハウスメーカーの利益率は、平均値として32%前後が粗利益となっているようです。ローコスト住宅メーカーでは20%程の粗利を取っているメーカーもあれば、とても有名な某一部上場企業のハウスメーカーでは40%以上が粗利という会社も御座いました。一方で地元工務店の粗利益率は、平均値で20%前後となっています。さらにローコスト住宅が得意な工務店や規格住宅メーカーになると15%前後の利益率になります。

大手ハウスメーカーが高いと言われる理由に、従業員給与、社会保険料、福利厚生、TVCM・インターネット・折込み新聞・看板などの広告宣伝費、営業経費やモデルハウス維持費、その他の経費も大きいためとなっています。

仮に3000万円のお家を大手ハウスメーカーで見積もりされた設計を、同じ条件で工務店にも設計していただいた場合、大手ハスウメーカーは原価2040万円で作られた家が建ち、工務店は原価2400万円の家が建つことになります。その差額は360万円にも及びます。

施工会社と中間マージンのお話


ついでに、もう一つ知っておいて欲しい余談が御座います。
あまり大っぴらに書くことは出来ませんが、基本的に大手ハウスメーカーと呼ばれるような住宅メーカーは自社で工事は行いません。実際に家を建てるのは、そのエリアにある下請け会社や孫請け会社と呼ばれる「地元の工務店」が建てる場合がほとんどです。大手ハウスメーカーは契約を取る窓口であり、大手で契約したとしても、地元の工務店で契約したとしても、実際に施工するのは地元の工務店になります。

先ほど利益率について言及しましたが、大手ハウスメーカー(元請け)と契約した場合、元請けは工務店などの現場仕事を担う会社(下請け)に仕事を丸投げします。下請け会社は、傘下の工務店や付き合いのある工務店(孫請け)に仕事を依頼します。この時に下請けは仕事を紹介(仲介)したとする中間マージンを中抜きし孫請けに依頼します。そうなってきますと実質工事費はドンドンと目減りして、大手ハウスメーカーは3000万円の家を建てるのに対し、実質工事費は2040万円と上図で記載しましたが、実際には本来工事費に充てるべきところから中間マージン1割~2割程度が中抜きされた実質工事費となってしまいます。
ハウスメーカーと工務店の粗利益
ですから、大手ハウスメーカーかつ高級だと言われるメーカーは、ブランドイメージを損なわないために安価な建物を契約したがらず、施主に多少無理をさせた住宅ローンを組ませて予算を大きく取らせようとしてくることが多いのです。これが大手ハウスメーカーが高額な2つの理由。

以上のことから、みんなの工務店リサーチでは

会社側が利益を取り過ぎず、
余計な中間マージンや中抜きが発生しない
性能や資産価値の高い家を建てられる工務店

を見極めて欲しいと切に想います。
こういった見定めも、仮契約を複数社行うことで比較対象があるため判断が容易になります。

仮契約時の注意点

仮契約の注意点
次に実際仮契約を締結するにあたりご留意しておきたい事項や、注意点、落とし穴に関しても触れておきましょう。
住宅メーカーは1度興味を持ってくれたお客様を会社の利益に繋げるよう、あの手この手の引き留めマニュアルが存在していますし、「他決させない」ための手口まで存在しているのが現実です。

他決とは!?
他決とは「他社で本契約を締結する」ことを意味し、他社で決めることを略した不動産業界の造語になります。住宅メーカーは契約数や売上高などを競っていますし、担当者も折角本契約手前まで話が進んでいたのに他社にお客様を取られてしまうことは非常に悔しい。営業担当者や支店長、エリアマネージャーらにはノルマや契約数に応じた歩合などがあるため、他決を極力させないような仕組み作りをしているところも。

では実際にどのようなことに注意した上で仮契約を行うべきか、契約を結ぶ前と結んだ後で記載しておきます。

■仮契約を結ぶ前
・仮契約の相場料金(10万円)より明らかに高額
・仮契約金とは別に着手金を要求
・仮契約金とは別に手付金を要求

自社に関心を持っているお客様から様々な名目で料金徴収しようとする行為。これは、一度大きな金額を入金させてしまえば「後戻りできない」、あるいは「無駄になってしまうから他社は見れない」という心理が働くため、人質として現金を取っておくような行為です。仮契約の際は、仮契約金を支払うことでどこまで行ってくれるのか確認すると共に、追加料金が発生するようなことはないかも一緒に確認した上で進めるようにしましょう。別途支払う必要がある場合には、本契約を行わなかった場合は返金されるのかどうかも契約書に記載されているか、しっかりと確認しましょう。

■仮契約を結んだ後
・お打合せの時間を厳守しない
・お打合せ回数が少なすぎる
・施主支給を受け付けない
・建材や建具のレパートリーが少なく、選択肢が限定的すぎる
・担当者のミスや設計書に要望が反映されない

仮契約を結んだ後は、担当者や設計士、コーディネーターさんとお打合せを行っていくことになります。仮契約のゴールは、このお打合せを行った上で設計書とお見積り書を手にすること。ウン千万円と支払うことになるのに、時間厳守ができなかったり、お打合せの時間を削る業者に家づくりを行わせては、杜撰なお家が出来上がってくることは容易に想像できます。また施主支給や理想の要望を受け付けなかったり、好みの建具がない、要望を伝えても設計書に反映されなかったり、伝達ミスが頻発しないか等の中身も非常に重要です。本当にこの業者に任せて大丈夫かどうか、しっかりと見極めるよう意識しながら進めましょう。

仮契約・相見積もりまとめ

重要度:

工務店ディスカウント

仮契約を行う前の、”無料”で出されたお見積書は「概算見積もり」であり、仮契約後の正式なお見積書とは大きく価格が異なるものです。
耐震等級、断熱等級、気密性能、省エネ性能はどうするのか。
断熱材は何を使うのか、窓やドアは何を入れるのか、住宅内のキッチン・お風呂・トイレなどの水回りの設備、床材や壁紙、床暖房や太陽光発電は採用するかなど、マイホーム建築に関わる全ての詳細を決めるのは「仮契約」した後です。無料の概算見積もりの段階ではまだ何も決まっていません。
何も決まっていない状況下での概算見積もりと、仮契約をして全て決めた後の正式な見積もりでは、住宅性能も間取りも設備も、当然価格も全然異なります。
最終候補に残った3社を同時進行で仮契約し、全ての仕様がほぼ決まったのちでしか、理想の家の「価格比較」は行えません。
仮契約後の最終的な総額見積もりが複数社無ければ、各社と本格的な価格交渉には入れないのです。
つまりは、手順違いや相見積もりを行わないと、
より良い住宅をできるうる限り安く手に入れることはできないと言えます。

相見積もりを行うために3社と仮契約をした場合、本来10万円で済むところが30万円もかかってしまうと思いがち。でも1社の設計プランとお見積書を見て安易に即決できるほどのお買い物でしょうか。

  • 似たような家を作れる厳選した他の工務店と、性能や価格を比較しなくても大丈夫ですか?
  • 性能や設備・価格に対して、競争してもらわなくて良いのですか?
  • 後から、他も見てみれば良かったと言いませんか?

リアルに仮契約から本契約(工事請負契約のこと)を締結する際には、マリッジブルーならぬ「マイホームブルー」という感情に襲われます。書く云う筆者達もそうでした。
これから長い間お付き合いしていくマイホームです。契約と同時に、数千万円の返済義務も生まれます。それが、あなたのサイン一つで決まってしまいます。
大体の方が不安で不安で仕方なくなります。それは、過去に経験のないことですし、あなたやご家族の人生に大きく関わることなので「本当にこのまま進めて良いの??」と自問自答を始めるのです。

マイホームブルーになってもならなくても、契約の前には「もっと良い選択肢はないのか」という疑問が生まれたり、急に他のプランが見たくなるものです。
しかし担当者もこれまで一生懸命にあなたの理想を叶えるよう一緒にプランを練ってきた方ですから、邪険に扱えないのが人情というもの。
そしてここで急ブレーキをかけてしまう人が多いことも住宅メーカー側はわかりきっていますから、早々に決着を付けに来ます。特典を付けたり、自社商品の魅力を伝えたりしながら考えさせる隙を与えないよう、契約を矢継ぎ早に進めます。「おめでとう御座います!」「本当に羨ましい!」等という言葉を掛けられる中、どこか不安な気持ちで契約しているというのは本当に多い事例で御座います。

マイホームブルー克服

マイホームブルーを克服したり抜け出すことが出来るのは、「全てに満足できる工務店・プラン選びが出来た!」と自信を持って言える時。
予算・住宅性能・設備・価格の全てをキッチリと比較をして決めた工務店が、お値下げ交渉にも応じてくれて、大大大満足のプランで家を建てられるという状況でなければいけません。
これを達成するためには、みんなの工務店リサーチが推奨する手順で進めてもらわなくてはなりません。

お手数をかけて申し訳ありません。
ただし、このひと手間で満足度の高い家を、特別価格で手に入れられる可能性が高くなりますから是非チャレンジして下さい。

家づくりは人生最大級に高額な買い物ゆえ、見なければ後から気になってしまうということは良くあります。
同時に3社と仮契約を結ぶということは、本来1社の最終図面と総コストしか見れないところ、3社分の最終図面と総コストを見比べて、これぞという1社に決めることができる権利になり、失敗や後悔をしないための必要経費であるとお考えいただけると気が楽かもしれません。

3社同時仮契約は、
3社の完成された設計図 = あなたの理想を完璧に叶えた家の3プランから最終比較し、最も気に入ったプランを決定できる。
3社の仮契約後の正式見積もり = 価格比較・価格交渉できる

3社同時の仮契約は余分に20万円の費用がかかりますが、
各社を競合(正式見積もり)させるということは、価格交渉の材料に成り得ますから、20万円のディスカウントに成功するだけでトントンです。
家を建てるにあたり、20万円という金額は、総額の1.5%程度です。
1.5%のお値下げすらも成功させられなければ負担増になってしまいますが、ディスカウント相場は、正式見積もりから3~15%が実勢値と言われています。
当然大きな割引率を求めるのであれば、競合3社分程度の見積もり書が必要になってきます。

工務店相見積もり

重要なことなのでもう一度書いておきます。
これはこれから家を建てる人にとって、とてもとても”お金”について”重要な話”をしています。
家づくりを最大限お得に割引価格で契約したいのであれば、まずは建築予定エリアに対応した工務店の「カタログ一括資料請求」から始めて下さいとお伝えしています。

住宅展示場は、維持費・広告費・人件費など様々なコストがかかっているため、住宅展示場に来場したお客様からの値引きは相当渋くなります。
一方で、ネットでカタログ請求をした新規のお客様は、余計なコストもかかっていないため、値引きの決裁は割と簡単に取れます。

住宅メーカーとの出会いの入り口が「カタログ一括請求」であることが重要です。
注文住宅に定価は御座いませんから、最終価格は各社の「言い値」がすべてとなっています。
ライバル会社を競合させないと、知らない内に「損」をしていても気が付きません。
ライバル会社を競合させると、ライバルに契約を取られたくないため、ギリギリの価格で勝負してきます。
価格だけではありません。設備や窓、断熱材など、様々な性能や設備で勝負してくれます。

この時点で、正規に住宅展示場で営業を受けて新築する方との価格差は100万円以上に及ぶことが多い。あまり書きすぎてはクレームが来ますからこの程度にしておきますが、やらない手はないです。

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そして、相見積もりを行うにあたり注意してほしいことがいくつかあります。

相見積もりで注意すべき4つの作法

  1. 工法を決めて統一させる
    工法には木造軸組み工法、木造枠組壁(ツーバイ含む)工法、鉄骨造(軽量鉄骨造・重量鉄骨造)、鉄筋コンクリート造(RC)などの工法が一般的です。工法によっては材料費や工事費用が全然違いますから、工法を統一させる必要があります。価格交渉の際、工法が違う見積もりと比較されたり交渉しても、そもそも工事価格が異なるためライバル関係に当たらないと交渉に応じません。
  2. 住宅性能や窓仕様などを概ね同じグレードにする
    工法だけでなく、理想の家の条件は相見積もりを取る複数社に全く同じ条件を出しましょう。全く同じ条件でなければ、価格に差異が出てしまいます。例えば住宅性能の等級や断熱材などの建材に始まり、お風呂やトイレの水回り、フローリング材や壁紙や窓などはほぼ同じ仕様で同じ価格帯のものを装備させなくては、どの工務店がコスパが良いか曖昧になってしまいます。
  3. 同時進行で進める
    1社づつ仮契約を行っていると、1社につき2カ月程度のスケジュールに。3社の完成設計図が仕上がるのは半年後以降と考えると、一斉に競合させて値引き合戦してもらうことが難しくなってきます。また、同時に複数社で迷っているあなたの素振りが、担当者へのプレッシャーにもなり、こちらから交渉しなくとも割引の提示やオプションなどの付加価値を提案してくることも有ります。3社同時の仮契約は過密スケジュールで大変になりますが、本当にどの工務店で建てたいか、どのプランが優秀かを見極めるため、または金銭的にも数百万円もお得になるかもしれない話ですから本当に頑張って下さい。
  4. 値下げ交渉は本契約前の1回だけに
    割引をお願いするタイミングは都度都度ではなく、工事内訳まで計算されたお見積りが各社出揃ってから。
    よく性能や建材に難癖を付けて都度価格交渉する方がいますが、かえって逆効果です。各社とサインするかどうかの瀬戸際で、本当に悩みながら交渉しましょう。カタログ一括資料請求を行ったのでしたら、各社のセール期間やキャンペーン期間情報が届きますので、そのタイミングと併せると尚更goodです。

以上4つの作法通りに進めることによって、割引の成功率が格段に上がります。
実際に、みんなの工務店リサーチの運営者4名は、家づくりにおける価格交渉で4名合計2200万円のお値引きに成功していますし、手順通りに進めていただいた方からも「お値下げ成功体験の声」を頂戴しています。さらにもっと詳しく価格交渉のテクニックを知りたい方は、次の手順ページ「価格交渉」も参考になさってみて下さい。

    工務店の対応エリアから選ぶ

    工務店への最新口コミ